借地借家の明渡し及び立退き

 土地を貸されている地主の方や建物を貸されている家主の方にとって、借地人・借家人が賃料を支払わないため、またその他の理由のため、借地・借家からの明渡し・立退きを求めたい場合が出てくることがあります。

 賃貸借契約書の解除条項や民法や借地借家法の関連条項を検討して、適法に明渡しを求めることができるか
を考えることになります。

 そして、以下のような進め方が一つの選択肢と考えられます。
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借地人・借家人が賃料を支払わない場合

 賃料滞納という債務不履行に基づき解除するとの通知を賃借人に出します。ただし,不動産賃貸借については判例上「相互の信頼関係を破壊するに至る程度の不誠意がある」ような場合でなければ解除権の行使が許されないとされています。

 そのため、1か月分の滞納があっただけですぐに解除権の行使をしても、裁判所に認められるとは限りません。3か月分以上の不払いがあれば信頼関係が破壊されるに足りるというべきなので解除が認められる、とする見解もあります。

 また、解除通知の到達によりすぐに明渡しを求められるものではなく、相当期間を定めた催告も要求されています。解除通知の発送時期や通知の内容を後日証明することができるよう、配達証明付内容証明郵便の形で発送することが望ましいと思われます。

 なお、賃借人が地代・家賃を支払わないからといって、借地上の建物や借家に勝手に立ち入ったり、中の物を処分すると、後日住居侵入罪や窃盗罪、器物損壊罪などに問われる可能性がありますので、法的に問題ない処理をすることをお勧めします。

 有効な解除通知を出し、明渡しを求めているのに、賃借人が明け渡さない場合には訴訟の手続が考えられます。
相手方がどこにもみつからない場合には、最終的には公示送達という手段を利用して、裁判所に明渡しを求める訴訟を提起する方法がありえますので、弁護士にご相談ください。

期間満了や解約申し入れによる終了の場合

 賃貸借契約上の賃貸期間が満了しても、借地借家法上法定更新の制度があるため、賃貸借契約を終了させるには正当事由を備えた更新拒絶が必要です。

 賃貸借期間中に賃貸人が解約をしたい場合は解約申入れをする方法がありますが、これにも正当事由が必要とされています。
正当事由とは、借地借家法上次のように定められています。

 「借地権設定者及び借地権者が土地の使用を必要とする事情・・・借地に関する従前の経過及び土地の利用状況 借地権設定者が土地の明渡しの条件として又は土地の明渡しと引換えに借地権者に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出」

 「建物の賃貸人及び賃借人が建物の使用を必要とする事情 建物の賃貸借に関する従前の経過,建物の利用状況及び建物の現況 建物の賃貸人が建物の明渡しの条件として又は建物の明渡しと引換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出。」

借地の場合も借家の場合も第一に賃貸人と賃借人の土地・建物の必要性が重要な判断要素とされています。また、いずれの場合にも立退料が判断要素の一つになりうるとされています。しかし、その額がいくらになるかは定められていません。

 まず、当事者で協議をし、それが成立しなければ、その後は訴訟を提起し裁判所の判断を仰ぐ方法が考えられます。

借地・借家の明渡しの強制執行

 仮に賃借人が借地や借家を明け渡せという判決を取得しても、賃借人が任意に建物を明け渡さないことがありえます。その場合は、改めて借地・借家の明渡しを裁判所の力を借りて進める強制執行の手続があります。

 ただ、費用や時間の観点からすれば、明渡しについて一定の猶予期間を設け、賃借人が明け渡しやすい形で和解により終了させるのが検討に値するケースもあると思われます。それらも含めて、弁護士にご相談ください。


不動産の目次はこちら

1.明渡し・立ち退き  2.賃料交渉対策    3.境界
4.不動産売買契約 5.不動産賃貸契約
6.賃貸借契約に関するご質問
7.不動産問題に関するQ&A    

 

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