建物賃貸借契約書について

１　はじめに

企業が関わる賃貸借契約としては、建物を目的物とした賃貸借契約が多いので、これについて解説します。

通常、建物借主にとって、借りた建物は事業上の拠点になるので、法令（借地借家法・消費者契約法など）・判例・裁判例によって建物賃借人は手厚く保護されています。

建物貸主は、契約が一部無効になる、建物を明け渡して欲しいタイミングで明渡しがスムーズにいかない、などという事態が発生しないように、賃借人を保護する法令等を理解した上で、取引事情に合致した契約書を作成しなければなりません。

それでは、さっそく建物賃貸借契約書のポイントを見ていきましょう。

２　賃貸借期間・更新・更新料

たまに、賃貸借期間について、「賃貸借期間は上記表『契約期間』欄記載のとおりとする。」としか記載していない契約書を見かけますが、これでは契約が更新された後の賃貸借期間が明らかでなく、賃借人に不利になります。

通常は、契約を更新した後の賃貸借期間は従前の期間と同じとすることが多いので、そうであればその旨明記した方が良いでしょう。

また、更新には合意更新と法定更新があり、更新が法定更新と解されると更新後は期間の定めのない賃貸借契約となりますし（借地借家法２６条第１項）、更新料を定めていても更新料を請求できなくなる可能性があります。したがって、合意更新となる要件はきちんと明記しておいた方がよいでしょう。

更新料条項についてはその有効性について争いがありましたが、平成２３年の判例によって「賃貸借契約書に一義的かつ具体的に記載された更新料条項は、更新料の額が賃料の額、賃貸借契約が更新される期間等に照らし高額に過ぎるなどの特段の事情がない限り」消費者契約法１０条に反して無効にはならないと解されています。この判例は更新料を賃料の２か月分、更新期間を１年とした条項を有効と判断していますので、賃料１ヵ月分程度であれば無効と判断されるおそれはほとんどないといえます。

前述のとおり、更新には合意更新と法定更新があり、法定更新の場合には更新料は請求できないとした裁判例もありますので、更新料は合意更新と法定更新とを問わず請求できるという規定の仕方をしておいた方がよいでしょう。

例）第○条（賃貸借期間）

　　１　賃貸借期間は、上記表「契約期間」欄記載のとおりとする。

　　２　本契約は次の各号のいずれにも該当する場合、本契約期間満了日の翌日から起算して○年間同一条件にて更新されるものとし、以降も同様とする。

　　（１）乙より期間満了日の２ヵ月前までに、本契約を終了させる旨の意思表示がないとき

　　（２）甲より期間満了日の６か月前までに、正当な事由に基づき本契約を更新しない旨又は賃貸条件を変更しなければ更新しない旨の通知がないとき

　　３　本契約を更新する場合、合意更新か法定更新であるかを問わず、乙は、甲に対し、更新料として賃料の１ヵ月分を支払うものとする。

３　賃料増減額請求

借地借家法上、賃料の増減額請求に関する規定は任意規定であるため、双方が賃料の増減額請求をされたくない場合には、契約書でこれを排除することができます。

賃料増減額請求を排除する旨の規定がない場合には、借地借家法が適用されて同請求が可能になりますので、応訴の負担を回避したい場合には、排除条項を忘れずに盛り込んでおきましょう。

なお、賃借人から賃貸人に対する減額請求のみ排除する条項も有効と考えられています。

例）第○条（賃料の増減額請求）

　　契約期間中、甲及び乙は、互いに借地借家法３２条に定める借賃増減請求権を放棄し、相手方に対し、賃料等の増減を請求することができないものとする。

４　解約申入れによる契約終了

契約期間中の賃貸人からの解約申入れについて、借地借家法上、６か月前の予告と正当事由の具備が必要で、この規定は契約書で排除することができません（同法２７条１項、２８条及び３０条）。

これに反する条項を契約書に盛り込んでいる例が散見され、トラブルの元になりますので、解約申入れに関する条項は、上記法令に反しないように規定しておきましょう。

例）第○条（解約申入れ）

　　１　契約期間中であっても、甲は正当な事由がある場合には６か月前の予告をもって、乙は２か月前の予告をもって、それぞれ本契約の解約を申し入れることができる。この場合、本契約は予告期間の満了と同時に終了する。

　　２　前項の申入れは書面をもって行うものとする。

５　債務不履行解除

賃貸人は賃借人が賃料支払義務等の債務を履行しない場合、債務不履行を理由として契約の解除を行うことができますが、判例の信頼関係法理によりその権利が行使できる場面は限定されています。

契約書上、単に「乙が賃料を滞納した場合、甲は本契約を解除することができる。」とだけ規定しておいて、いざ賃料不払いを理由に解除すると、賃借人から信頼関係法理に基づく反論を受け、紛争に発展する可能性が高くなります。

したがって、債務不履行解除できる場合については、信頼関係法理に基づいて契約書に限定的に記載しておいた方が無難です。

契約書に「以下の事由が認められる場合には信頼関係が著しく損なわれたとみなす」というような条項を入れていても、裁判では、その事由が認められる＝信頼関係が著しく損なわれたと認められるという判断にはなりませんが、契約書に信頼関係が破壊されたとする事由を明記しておくことで賃借人の納得も得られやすくなり、紛争の予防につながります。

例）第○条（契約の解除）

　　１　甲は、乙が次に掲げる事項に該当する場合において、甲が相当の期間を定めて当該義務の履行や状況の改善をするよう催告したにもかかわらず、その期間内に当該義務が履行され又は状況が改善されない場合には、甲乙の信頼関係が著しく損なわれて本契約の継続が困難と認め、本契約を解除することができる。

（１）乙が賃料等の支払いを３カ月以上遅滞した場合

（２）乙又は乙の同居人が共同生活の秩序を著しく乱したと甲が認めた場合

（３）第○条に反する事実が判明した場合

（４）・・・

２　甲は、乙が次に掲げる事項に該当する場合、甲乙の信頼関係が著しく損なわれて本契約の継続が困難と認められるため、乙は対し何らの通知催告を要しないで本契約を解除することができる。

（１）乙又は乙の同居人が禁固以上の刑事処分を受けたとき（判決の確定を要しない）

　　（２）第○条に反する事実が判明した場合

　　（３）・・・

　　３　前２項の規定により本契約が解除された場合、乙は、甲に対し、賃料の２か月分相当額を違約金として支払わなければならない。ただし、当該違約金は、甲の乙に対する損害賠償請求を妨げるものではない。

６　原状回復費

経年変化あるいは通常の使用による損傷（「通常損耗」と言います。）に関する原状回復費は賃貸人が負担するのが原則ですが、当事者の合意により賃借人の負担とすることも可能です。

但し、判例において、通常損耗に関する原状回復費用を賃借人の負担とさせるための要件として、「賃借人が補修費用を負担することになる通常損耗の範囲が賃貸貸借契約書の条項自体に具体的に明記されているか、仮に賃貸借契約書では明らかでない場合には、賃貸人が口頭により説明し、賃借人がその旨を明確に認識し、それを合意の内容としてものと認められるなど、その旨の特約が明確に合意されていることが必要」と判示されていますので、賃借人に通常損耗に関する原状回復費も負担させたい場合には、この要件にしたがって条項を規定する必要があります。

例）第○条（物件の明渡し）

　　１　乙は、本契約が終了する日までに本物件を明け渡さなければ
　　　ならない。

　　２　乙は、前項の明渡しをするときには、乙は、経年変化及び通常の使用に伴い発生した本物件の損耗を除き、本物件を原状回復しなければならない。ただし、経年変化及び通常の使用に伴い発生した本物件の損耗であっても、クロスの張り替えに要する費用（金○○万円）については乙の負担とする。

　　　上記クロスの張り替えを行う業者は甲において選定して、同業者をして行わせるものとする。

　　３　乙が本物件を明け渡すに際し、本物件内に残置した物については、甲が任意に処分することができる。この場合の処分費用は乙の負担とする。

　　４・・・